深圳上车门槛，又降了。

(资料图片)

前几天，深圳再次放宽了人才房的申请标准。以前的“人才”得是本科学历，现在大专学历也能买了。

令人意外的是，尽管条件一降再降低，价格只有同地段6-8折的人才房，并没有引来大批购房者排队抢房。销量最差的项目，去化率甚至还不到5%。

同样是“降价促销”，李嘉诚7折卖房当天售罄。大半个香港的刚需都杀过来了，3万多人抢600多套房子。

6折的深圳人才房，为啥不受欢迎？

放眼全球，深圳算得上是买房最困难的城市之一。

2018-2020年，深圳一直高居国内主要城市房价收入比榜首。

经历了整整两年的去杠杆，房价跌了整整两年之后，深圳人买房终于变容易了一丢丢：

不吃不喝整整34年，就能全款买一套属于自己的房子。

高房价如此令人绝望，在此背景下，人才房无疑是拯救深圳刚需的“大救星”。

相比同地段新房，人才房的价格往往只有60%-80%。

比如南山的深铁熙府项目，商品房毛坯房限价9.61万/平，人才房最高售价不得超过6.05万/平。

据 @深圳买房计划 此前统计，深圳存量人才房项目大概有28个，大约3万多套房源。

比起深圳500多万大专学历人口，数量算不上很多，可以说是卖一套少一套。

然而，自从去年开售以来，传来的并不是接连售罄的好消息，而是人才房各种卖不动。

据第一财经报道，截至今年3月，2022年11月深圳推出的 4422套人才房，去化率仅44%，而有区位偏远的项目销售去化率仅4.06%。

今年第一批11个人才房项目8510套房源，两房弃选率超过60%，三房更是超过70%的人放弃了选房。

为了吸引更多买家，深圳一次又一次放宽人才房申请条件。

今年3月先是大大降低了年龄和户籍要求：单身申请人的年龄从35周岁下调为30周岁，主申请人的配偶和子女也不再要求深圳户籍。

8月21日进一步松绑学历和户型要求：深业颐瑞府、御棠上府两个项目，在原有第一、第二队列的基础上，增加了第三、四队列，最低门槛由以前的本科学历调整为具有全日制专科学历即可申请。

另外，原本3人家庭只能认购两房，现在扩充到三房。

即便如此，怕是也很难打开深圳人才房的销路，而且申购门槛大概率会继续降低。

那么问题来了：明摆着的大便宜，为啥没人想要捡漏呢？

首先，大量人才房项目分布在郊区，比如位置偏远且交通不便。

有些项目到市区的通勤时间甚至超过一个半小时，天然地缺乏吸引力。

与此同时，由于周边处于正在开发或者待开发状态，各种生活配套不够完善，也在一定程度上影响了居住体验。

比如去年推出的6个人才房项目中，卖得最差的安居君兰湾府。

它位于最远离深圳市中心的大鹏新区，还不如东莞临深方便。尽管总价很低，却还是被大量弃购。当时500多套房源只卖出了23套，去化率仅有4%。

而位于南山区的安居同乐馨苑，今年首批去化率达到了100%。宝安沙井的华发新城，两房去化率也有100%。

其次，产品也成了被吐槽的对象，“超低得房率”更是成了集火点。

比如有人申购成功之后去看房，却发现很多房型的公摊要大于普通商品房，动辄要去到30%。70平的户型，实际使用面积可能只有50平出头。

反观普通商品房，完全是另一幅图景。开发商为了抢客疯狂卷产品，这里“偷”一点，那里送一点，想方设法提高使用率。

在深圳，新房90%的使用率并不罕见，甚至有开发商把得房率做到了97%！

这么算下来，人才房对比普通商品房的“折扣”，似乎也大打折扣了。

话虽如此，与周边新房依然存在一定的“倒挂红利”，为啥还是不受欢迎呢？

其实人才房最大的瑕疵，并不在产品，而在与房产最本质的属性被死死锁住了：

流通性。

根据政策规定，签订买卖合同满10年后，买家才能申请取得住房完全产权，上市交易房产。

也就是说，在签完合同之后的10年里，这套房子不能拿来抵押，不能挂牌出租，不能自由流通，

只剩下了纯纯的居住功能。

普通商品房限售3-5年，人才房却要等待10年之久。即便期间工作换了，或者小孩要读书，也不能动摇分毫。

选择人才房，几乎等同于抛弃了商品房，这是很多人无法接受的。

对有钱买家来说，根本不会考虑有“瑕疵”的人才房。

对没钱买家来说，他们还可以选择确定性更强的二手房，没必要非得承担这个风险。

所以说，人才房的定位其实有一丢丢尴尬。正如某位网友的犀利总结：

“穷人买不起，富人不会买。”

人才房不受待见，还暴露出了更深层次的原因：

深圳楼市跌了两年多，至今仍在底部徘徊，迟迟看不到反弹的迹象。

在7月底那场重要会议的影响下，深圳一度走出翘尾行情，二手房成交量环比涨15%，同比涨28%。

然而一拉月度数据，距离5000套的“荣枯线”还有相当远的距离，甚至连二三四月份的热度也赶不上。

与2020年相比，深圳几乎所有区的上车门槛都大大降低。原来买两房的预算，现在能买三房。

对人才房没信心的背后，是对深圳房价没信心，对自己在深圳能发财这件事没信心。

深圳的人才房制度，某种程度上就像企业给员工提供了一份10年后才能兑现的期权，但是很多员工对10年后公司的股价信心不足，甚至预期将来股价还会大跌，所以也就放弃了这份看上去很诱人的股权激励。

今天价格是新房的6折，十年之后呢？

更重要的是，在剧烈的楼市分化中，核心区的优质改善房，在价格回调后还能凭借稀缺性东山再起，以人才房、老破小为代表的广大刚需产品，却渐渐失去了上涨的动力。

很久以前，在刚需和改善之间有一座渡桥。

把小城市的房子卖掉，可以在大城市上车。而扎根大城市的年轻人，可以先从一套市区老破小，或者郊区远大新起步，一步步置换到市中心。

而现在，刚需涨幅远远跑不过改善，三四线城市失去上涨动力，置换链条难以为继。

第一套房买在哪里，基本决定了未来几十年的置换路径。

请务必慎重选择。

楼市分化时代，95%的房子正在被淘汰！

哪些房子还有价值？又该如何抄底优质资产？

【一二线城市买房攻略课】，连续三天，彻底升级你的买房认知！

从此以后，只买对的。赶紧扫码报名吧~